深圳市广衡房地产土地资产评估顾问有限公司
研究人员：唐剑波、唐建*、潘毅、陈蓉、朱亮、杨琳等
一、为什么要在线查勘？
目前新冠疫情非常紧张，全国各地都实行严管状态，很多城市社区、小区限制通行，非当地居住人员不能进入，尤其疫区控制更严，所以估价师难以到达现场查勘，在线查勘有现实紧迫性。
随着科技发展，银行和评估公司自动估价软件的推行，线上作业越来越具有普遍性。在线评估如何履行估价师的查勘程序，使估价报告符合房地产土地估价规范规程，即，估价师如何在线查勘，是本文的研究任务。
（一）目的：设计在线查勘流程，使估价师比对委托方提供的产权证，通过此流程实施在线查勘，以保证所查勘的估价对象区位真实，实物真实，场景真实，尽可能完成合乎估价规范的查勘程序。房地产基础资料和市场调查则通过估价师已掌握的基础数据资料及估价系统内收录的真实成交实例确定。
（二）可行性：通过实时视频通话软件，实时定位，实时场景，估价师的视线通过科技工具得到真实有效延伸，结合估价系统强大的房地产数据库和公开的房地产信息资料，所查勘房地产的真实性可得到即时确认，很大程度上可视为估价师亲临现场查勘。
（三）局限性：视频可以即时满足视觉、听觉，但不能满足嗅觉、味觉、触觉，也不能完整感觉空间和环境对人的影响，所以，在线查勘还是存在一定的局限性。
落实到具体估价报告，我们会在估价的假设和限制条件中特别说明。
1、依据不足假设：因为疫情影响的客观原因，估价师无法亲临现场查勘，经与委托方沟通同意，估价师采用即时视频通讯技术，指引委托方或委托方安排的领勘人，进行在线查勘，以保证区位真实、实物真实、场景真实。该在线查勘，可视为估价师在受限条件下勤勉尽责，合理合规替代现场查勘。
但需要提请委托方和报告使用人注意的是，估价师通过在线查勘视频所看到的毕竟不是现场的全部，可能存在没看到部分的实物差异、感受差异，和视频工具的清晰度差异，本报告假定在线查勘的房地产状况与现场查勘的房地产状况一致，如在线查勘存在较大遗漏和差异，较大程度影响房地产价值的，应重新评估。
2、档案管理：本次视频查勘的照片和音像资料均做电子存档，并刻录光碟，放入估价报告档案一起保存。
3、事后是否补救：视委托方需要和估价对象的重要性区别处理。
（1）房地产状况相对简单，市场相对活跃，价格相对平稳，交易公开透明，委托方没有特别要求的，可不考虑事后补看现场。如城区单套普通住房、办公、公寓，单宗平整土地等。
（2）房地产状况较复杂，用途较多，金额较大，如大型工业、商业、综合、特殊用途的房地产，郊区乡镇等市场化程度不高区域的房地产，可在视频查勘、调查市场的基础上出具预估意见，在疫情过后，经估价师现场查勘无误，才能出具正式估价报告。
因防疫抗疫生产急需抵押贷款出具抵押报告的，建议估价遵循谨慎性原则，银行放贷降低成数，待疫情过后，补做现场查勘，对价格无影响的，可适当调高贷款成数，如现场查勘情况需要调低评估值的，则应补充抵押物，以防范金融风险。
（3）复评房地产，因往年有现场查勘，如市场变化不大，可不考虑补看现场。
二、查勘前的准备工作
1、工具准备居家办公电脑（台式机和笔记本都可以，需有麦克风和摄像头）；
下载安装录屏软件（如爱拍）；
估价师登录电脑